Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью,
как правильно купить недвижимость (квартиру),
как защитить себя при покупке недвижимости (квартиры),
аудит документов при покупке недвижимости (квартиры)

 Основное условие успешной покупки объекта недвижимого имущества, квартиры и последующего «беспроблемного» его использования является проведение юридического аудита.

Практика показывает, что в большинстве своем при приобретении объектов недвижимости, квартир и документальном оформление прав на них, покупатели не уделяют должного внимания проверке документов и оценки рисков.

Чаще всего покупатели легкомысленно доверяют риелторам, или считают, что нотариус осуществит все необходимые и достаточные проверки.

Однако первых, чаще всего интересует только скорейшее заключение сделки и получение своего вознаграждения в виде процентов, а вторые нотариально удостоверяют договор, выполняя при этом требования инструкции о совершении нотариальных действий.

В связи с этим особую актуальность приобретают процесс комплексной оценки документов на объект недвижимого имущества (квартиры), анализ объекта недвижимости (квартиры) и рисков связанных с его приобретением.

 Некоторые вопросы проверки документов на объект недвижимого имущества, квартиры и оценки рисков его приобретения.

1. Проверка правоустанавливающих документов, технической документации а так же истории переходов права собственности.

Правоустанавливающим документом может быть: свидетельство о праве собственности; свидетельство о праве собственности в порядке приватизации; свидетельство о праве собственности в порядке наследования; договор купли-продажи; договор мены; договор дарения; решение суда и др. Кроме того этот документ должен быть зарегистрирован в БТИ о чем может свидетельствовать штамп, регистрационное свидетельство или извлечение о регистрации права собственности, в зависимости от того когда была произведена регистрация.

а) Необходимо проверить совпадение данных в правоустанавливающих документах, технической документации и объекта недвижимости (в.т.ч. отсутствие реконструкции и перепланировки).

б) Если перед вами свидетельство о праве собственности в порядке наследования будет не лишним выяснить были ли другие претенденты и каким образом они были устранены от принятия наследства.

в) Если перед вами свидетельство о праве собственности в порядке приватизации полученное в период с 1992 по 1994 годы необходимо проверить были ли в это время прописаны несовершеннолетние, т.к. в этот период не было предусмотрено включение несовершеннолетних детей в приватизацию. Так же нужно проверить были ли при приватизации прописаны другие лица, отказавшиеся от приватизации и правильность оформления отказа; проверить наличие выбывших из квартиры в места лишения свободы, интернаты, дома престарелых, длительные командировки, для прохождения срочной службы, учебы, безвестно отсутствующие, физические лица объявленные умершими.

Риски: дополнительные расходы в связи с необходимостью узаконения реконструкции и/или перепланировки; претензии наследников, лиц право на приватизацию которых было нарушено на жилплощадь, признание приватизации недействительной, истребование имущества.

 2. Проверка «истории» объекта.

Необходимо проанализировать всю история объекта (регистрации прав собственности), начиная с первого собственника.

Если есть регистрации производимые на основании решения суда или определения о заключении мирового соглашения необходимо проверить выносилось ли судом такое решение, вступило ли оно в законную силу и проанализировать его.

Если объект переоформлялся несколько раз за короткий промежуток времени, особенно перед вашей сделкой, это может свидетельствовать о наличии проблем и желании собственников их скрыть.

Риски: мошенничество – поддельное решение суда и как следствие истребование имущества собственником; отмена решения при его обжаловании и как следствие истребование имущества.

 3. Проверка объекта на предмет обременений (залог, арест) и наличие судебных споров.

Необходимо проверить объект на наличие арестов, что может свидетельствовать о существовании как оконченных так и существующих споров.

 4. Проверка зарегистрированных лиц в жилой недвижимости.

В приобретаемой жилой недвижимости не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние лица, желательно чтобы вообще никто не был зарегистрирован. Проблемы та же могут возникнуть с временно выписанными, выписанными по решению суда, безвестно отсутствующими, объявленными умершими.

Риски: дополнительные расходы по выписке зарегистрированных лиц.

 5. Проверка семейного положения продавца.

Необходимо выяснить состоит ли продавец в браке, проживает с женщиной/мужчиной одной семьей. Это необходимо т.к. в случае приобретения отчуждаемой недвижимости во время брака или проживая с женщиной/мужчиной  одной семьей, такое имущество является их совместной собственностью и для его отчуждения необходимо согласие второго собственника (нотариально удостоверенное заявление).

Риски: заключения сделки при отсутствии нотариально удостоверенного согласия второго собственника (супруга) на совершение сделки и признание договора недействительным и истребование имущества (в судебном порядке).

 6. Проверка дееспособностьи продавца.

Необходимо получить документы подтверждающие, что на момент заключения договора собственник на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере не состоит, т.е. он психически здоров.

 7. В случае отчуждения недвижимости представителем по доверенности.

Необходимо выяснить причины отсутствия собственника.

Риски: в случае смерти доверенность теряет юридическую силу т.е. представитель утрачивает полномочия; действие представителя в разрез интересам доверителя и как следствие возможность судебных споров.

8. Следует отметить, что распространенные способы экономии на расходах по заключению сделок так же несут дополнительные риски.

Так если Вы решили занизить реальную сумму сделки или оформить вместо договора купли-продажи договор дарения, вы сами, добровольно подвергаете себя следующим рискам:

а) в случае отмены, расторжения, признания договора недействительным и взыскания с продавца полученных за продажу денег, Вам придется доказать какую сумму получил последний и придется рассчитывать на его порядочность. Можно конечно получить от продавца расписку на полученную сумму, но расписка не устранит следующий риск.

б) признания договора недействительным, возврата полученной по договору недвижимости продавцу, а полученное последним взиманию в доход государства (ст.ст.203, 228 ГК Украины) по иску, например налоговой. Хотя на момент написания статьи подобная практика автору не встречалась.

В заключение, покупателям можно посоветовать титульное страхование – страхование финансового риска потери права собственности. Но как всегда и здесь есть определенные риски, поскольку игроки отечественного страхового рынка неохотно осуществляют выплаты, что заставляет потребителей обращаться в суды с соответствующими исками.

С уважением,

Адвокат Сигнаевский А.О.

P.S. Понравилась статья? Оставьте комментарий, поделитесь ею в социальной сети, кликнув на ее иконку.